YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Yeni malikin konut gereksinimi nedeniyle açılan kiracının tahliyesi davası Türk Borçlar Kanunu'nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre yeni malikin kiracıyı konuttan çıkartabilmesi için bazı somut şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. İlgili maddede bu şartlar gösterilmiştir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası için ilk başta, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple (bu sebepler satış, bağışlama, vs olabilir) el değiştirmesi gerekir. Bu el değiştirme ile yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kira ilişkisindeki ilk malikin yerine geçer ve aynı şartlar devam ettirilir. Ancak yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin bir konut ihtiyacı olduğu gerekçesiyle kira ilişkisini sonlandırabilir. Burada bahsettiğimiz ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir.

İHTİYACIN GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU OLMASI

İhtiyaç sebebiyle tahliye karar verilebilmesi için, Yargıtay bu ihtiyacın SAMİMİ, GERÇEK VE ZORUNLU olması şartlarını aramaktadır. Davanın açıldığı tarihte bu ihtiyacın doğmuş olması gerekmektedir. Dava açıldıktan sonra, bir ihtiyacın ortaya çıkması bu sebeple (ihtiyaç sebebiyle tahliye) kira ilişkisini sonlandırmaz. Dava açılmadan önce bir ihtiyacın ortaya çıkması gerekmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7829 Esas, 2019/131 Karar kararında ihtiyaç sahibinin 80 yaşının üzerinde ve bakıma muhtaç olması ve çocuklarına yakın yaşama isteği konusundaki ihtiyacı samimi gerçek ve zorunlu olarak değerlendirilmiştir. İlgili karar şu şekildedir;
“İhtiyaçlının, 80 yaşının üzerinde olduğu çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu ve ihtiyaçlının ise kızının yanında kaldığı ayrıca … de konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen davacı tanıklarının da ; ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder...’’ Şeklinde karar vermiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6245 Esas , 2015/9532 Karar kararında, ihtiyacın samimi gerçek ve zorunlu olması bakımından yaptığı değerlendirmelerde, reşit olan kişilerin aileleri ile birlikte oturmak zorunda olmadığını ve ihtiyacın var olduğu yönünde olumlu değerlendirme yapmıştır. İlgili karar şu şekildedir;
“Davacı 08.07.1976 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 38 yaşındadır. Evli ve iki çocuk sahibi olan davacının annesiyle birlikte oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 Esas 2015/2354 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, reşit olan davacının ayrı meskende oturması yasal hakkı olup Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Davacının annesiyle birlikte oturuyor olması başlı başına ihtiyacın varlığı için yeterlidir...’’

                  Başka yargıtay kararları da bu yöndedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/224 Esas, 2015/2354 Karar kararında belirtilmiştir. İlgili karar şu şekildedir;
“Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonra da oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”

Davacının kirada oturmasını noktasında da tartışmalar olmaktadır. Ancak yargıtay kararları Davacı malikin başka bir taşınmazda kirada oturmasını tek başına ihtiyacın samimi olduğunu göstermediği yönünde kararlar vermektedir. Aynı zamanda davacının bu taşınmazda tahliye tehdidi altın olduğunu ispat etmesi gerekir. Bu konuyla ilgili Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/2359 Esas, 2011/7098 Kararında şöyle hüküm kurmuştur;

‘’Olayımıza gelince; davacının kirada bulunması tek başına ihtiyacın samimi olduğunu göstermez. Davacının ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü için halen tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapacağı iş bakımından, davacının işgal ettiği yere nazaran daha uygun olup olmadığının araştırılmasına bağlıdır...’’

Yargıtay, yurda dönüş sebebiyle ihtiyaç iddiasında bulunan davacının, ihtiyacının samimi ve gerçek olduğunu yurtdışındaki işinden istifası, ikamet nakil belgesi ve tanıklarla ispatlaması gerektiği yönünde karar vermiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 Esas , 2021/878 Kararı şöyledir;

‘’İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır. ‘’

Sonuç olarak İhtiyaç Sebebiyle Tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın;

1-gerçek, samimi, zorunlu olduğun kanıtlanması,

2-devamlılık arz etmesi,

3-hali hazırda tahliye nedeninin doğmuş olması, dava açıldığı tarihte ve dava sonuçlanana kadar bu ihtiyacın varlığının devam etmesi gerekir.

YENİ MALİKİN HANGİ YAKINLARININ İHTİYACI SEBEBİYLE DAVA AÇABİLİR

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde bu durum açıkça düzenlemiştir. İlgili madde şu şekildedir;

‘’ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için...’’

Bu maddeye göre Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar ve torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, dede) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı halinde bu davayı açabilecektir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İHTARNAMESİ VE SÜRESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesine göre, tahliye davasından önce bildirim koşulundan bahsetmiştir. Bu bildirimlerin resmi bir şekilde yapılması şart değildir. Ancak bildirimler YAZILI şekilde yapılmak zorundadır. Bu yazılı bildirim noter aracılığı ile yapılırsa ilerleyen süreçte ispat bakımından davacıya kolaylık sağlar. Süre hesabı yapılırken bildirim yapıldığı an değil, bu bildirimin ilgili kiracı ulaştığı an dikkate alınır.

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde, taşınmazı ihtiyaç sebebiyle tahliye edileceğini yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Yeni malik, bu bildirimi yapılması şartı ile altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Yeni malik isterse ihtiyaç sebebiyle tahliye talep hakkını, eski malik ile yapılmış olan kira sözleşmesinin bitimin tarihinden itibaren bir ay içinde açacağı tahliye davası ile de kullanabilir. Bu durumda kiracıya bildirim yapma şartı aranmamaktadır.

TAHLİYE DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME

Hukuk Muhakemeleri Kanunundaki düzenlemelere göre kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taraflar yazılı olarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılmamışsa, Dava ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin yetki kamu düzeninden değildir. Bu sebeple yetki sözleşmesi yapılabilir. Sonuç olarak dava, ilgili taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesini sağladı takdirde, ilgili taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Bu kurala aykırı davrandığı takdirde ise, kiraya veren taşınmazdan çıkardığı kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmayan bir tazminat ödemek zorunda kalacaktır. İlgili Kanun Maddesi şöyledir;

‘’ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.’’