KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYESİ

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene verdiği yazılı bir belgedir.  Kiraya veren, kiracı gibi geniş fesih hakkına sahip değildir. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde düzenlenmiş olan Tahliye Taahhütnamesi kiraya verenler lehine düzenlenmiş önemli bir maddedir. İlgili madde şu şekildedir:

              ‘’ Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’

Bu madde doğrultusunda tahliye taahhütnamesinin yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenmektedir ve bu taahhüdün hukuken geçerli olabilmesi için bazı şartlar öngörülmüştür. Tahliye taahhüdünün amacı kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği ve başka bir sebebe gerek kalmaksızın sürenin sonunda kira ilişkisinin sonlandırılmasıdır.  Kiraya veren tahliye taahhütnamesindeki sürenin dolmasıyla hiçbir tazminat yükümlülüğü altına girmeden kira ilişkisini sonlandırabilir. Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sonlandırabilir.

Taahhütnameye cezai şart eklenebilir ancak Mahkeme tarafından hakkaniyetli olup olmadığı incelenmesi gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.07.2014 tarihli ve E. 2013/16564 K. 2014/8813 sayılı kararına göre; “Davada 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmeye istinaden davalı tarafından 01.03.2008 tarihinde davacı kiraya verene tahliye taahhüdü verilmiş, tahliye taahhüdünde davalı kiracı kiralananı 31.12.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettikten sonra devamında “kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denilmiştir. İlgili taahhüt cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Bu nedenle davalı kiracıyı bağlar. Davalı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmemiştir. Bu nedenle mahkemece, tahliye taahhüdündeki
düzenleme gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak mahkemece TBK 182/son (BK. 16l/son) maddesine göre cezai şartta indirim yapılıp yapılamayacağı tartışılmamış, cezai şartta bir indirim yapılmamıştır.’’ denilmiştir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Yazılı Olarak Yapılmalıdır

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlanmamasına rağmen tahliye taahhütnamesi yazılı olarak yapılmak zorundadır.  TBK 352/1’de açıkça yazılı olarak yapılması gerektiği söylenmiştir; ‘’... kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak...’’ şeklinde düzenlenmiştir.  Ayrıca bir kriter belirlenmemiş adi yazılı şekilde yapılmasını yeterli görmüştür. Kiracı birden fazla kişi olması halinde, tahliye taahhütnamesi tüm kiracılar tarafından yazılı şekil şartına uyularak yapılmalıdır. Aksi halde tahliye taahhütnamesi bir anlam ifade etmeyecektir.

Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması gerektiğini söylemiştik ancak bu durumun yargıtaya göre bir istisnası bulunmaktadır. Yargıtaya göre, hâkim önünde yapılan tahliye taahhüdü de geçerlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.7.2005 tarihli ve E. 2005/5933 K. 2005/7384 sayılı kararına göre;  “Davacı ile davalı arasında kira ilişkisi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Nitekim, davacının yaptırmış olduğu evde kiracı olduğu davalının kabulündedir. Davacının ihtiyacı nedeni
ve temerrüde dayalı olarak açmış olduğu bu davanın yargılaması sırasında davalı 09.09.2004 günlü oturumda, dava konusu evi boşaltacağını, mevsim nedeniyle ev bulmanın zor olduğunu, kendisine süre verilmesini ve bu sürenin sonunda evi tahliye edeceğini bildirmesi üzerine, davacı vekilinin tahliye konusunda net bir tarih verilirse anlaşma sağlanabileceği beyanı üzerine, davalı henüz yargılama devam ederken 01.03.2005 tarihi itibariyle evi boşaltıp davacıya teslim edeceğini tutanağa geçen beyan ve imzası ile taahhüt etmiştir. Yapılan bu taahhüt hâkim önünde yapılan taahhüt olarak geçerlidir. Bu durumda mahkemece davalının taahhüt ettiği tarih itibariyle taşınmazın tahliyesine karar verilmesi gerekir…” denilmiştir.

Tahliye Taahhüdü Kiracı veya Yetkili Temsilci Tarafından Verilmelidir

Kiracı bizzat tahliye taahhüdü verebileceği gibi yetkili temsilcisi tarafından da imzalanabilir. Vekaletname ile de tahliye taahhütnamesi verebileceği doktrinde savunulan bir görüştür. Kiracı dışında aynı konutta bulunan veya kullanan kişilerin kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır. Kiracının tüzel kişi olması durumunda yazılı tahliye taahhüdünü tüzel kişinin yetkili organları veya yetkili temsilcileri aracılığıyla vermiş olması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 26.02.2014 tarihli ve E. 16778 K. 2152 sayılı kararında’’ Kiracı gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi de olabilir. Tüzel kişinin kiracı olması halinde, yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği temsile yetkili organ tarafından verilmiş olmasına bağlıdır.’’ denilmiştir.

Tahliye Taahhüdü Belirli Bir Tarih İçermelidir

Yazılı olarak yapılan tahliye taahhüdünde açık bir şekilde mutlaka tahliye tarihi belirtilmelidir. Kira süresinin bitiminden önceki veya sonraki bir tarih tahliye tarihi olarak kararlaştırılabilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 9.3.2020 tarihli ve E. 2020/1175 K. 2020/2309 sayılı kararında “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.’’ denilmiştir.

Bir diğer önemli konu ise tahliye tarihinin boş bırakılarak imzalanması konusudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 27.1.1999 tarihli, Esas 6–29/Karar11 sayılı kararında ‘’ Davalı imzası inkâr edilmeyen taahhütnameyi boş olarak davacı tarafa vermekle bunun istenildiği gibi doldurulabileceğini peşinen kabul etmiştir. Bunun sonucuna da katlanması gerekir..’’ denilmektedir. Bu karara göre taahhütnamede tarihler boş bırakılarak imzalanmış olsa da ve taahhütnamedeki bilgiler sonradan doldurulmuş ise de bu tahliye taahhütnamesi geçerlidir.

Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin Esas 2013/13547, Karar 2014/5798 sayılı kararında ‘’ Taahhütteki imzanın davalı eli ürünü olduğu, diğer yazı ve rakamların davalı eli ürünü olmadığı tespit edilmiştir. Tahliye taahhüdü altındaki imzanın davalıya ait olduğu anlaşıldığına göre taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğu davalı tarafça yazılı bir belge (kesin delil) ile kanıtlanması gerekir.’’ denilmiştir.  Taahhütnamede bulunan bilgilerin sonradan doldurulduğu iddiasını kiracı kesin delille ispat etmesi gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı kararına göre de tahliye taahhütnamesindeki boşlukların sonradan doldurulduğu iddiasını ispat etmesi gereken kişi bizzat kiracıdır. Bu durum kiracı tarafından kesin delille ispat edilemezse tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Kiralananın Tesliminden Sonra Hazırlanmış Olmalı

Kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütleri ve kira sözleşmesi yapılmış olmakla birlikte kiralananın tesliminden önce hazırlanmış tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Kanunda açık bir şekilde tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu sebeple kira sözleşmesi ile beraber hazırlanmış tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas 2015/7505, Karar 2015/10435 sayılı kararında ‘’..kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdünün yasal geçerliliği bulunmadığı..’’ denilmiştir.

 Tahliye taahhütnamesinde düzenleme (tanzim) tarihi ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi gerekir. Ancak kira ilişkisinin kurulması sırasında tahliye taahhütnamesinin hazırlandığını kiracı kesin delille bizzat ispatlaması gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19/02/2007 tarihli Esas 12786 / Karar 1515 sayılı kararında ‘’Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalı kiracı tarafından inkâr edilmeyen tahliye taahhütnamesinde "halen kiracısı bulunduğum..." ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. İmzası inkâr olunmayan taahhüdün içeriğinin doğru olduğunun ve boş bırakılan kısımların sonradan doldurma konusunda kiralayana yetki verildiğinin kabulü gerekir. Davalının taahhüdün, sözleşme ile aynı tarihte alındığına, tarih kısımlarının sonradan doldurulduğuna ilişkin savunmanın aynı kuvvete haiz yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davalı bu kuvvette bir delil getiremediğine göre, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkâr edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir...’’ denilmiştir.

Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.02.2023 Tarihli 2022/8307 Esas, 2023/168 Karar sayılı kararında ‘’...tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresi yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulü gerekir…’’ denilmiştir.

Şartlı Tahliye Taahhütnamesi

Doktrinde tahliye taahhütnamesinin bir şarta bağlı olarak düzenlenip düzenlenemeyeceği konusu tartışmalıdır. Bir görüşe göre Türk Borçlar Kanunu’nun 170.maddesine göre sözleşmelerin şarta bağlı olarak düzenlenebileceği belirtildiğinden kira sözleşmesinin de şarta bağlı olarak sonlandırılabileceği kararlaştırılabilir. Bir diğer görüşe göre ise bu tür tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belirsiz olduğundan ve tarih konusunda bir şüphe olmaması gerektiğinden şarta bağlı taahhüt geçersizdir.

Yargıtay’a göre yazılı tahliye taahhüdünün bir şarta bağlı hazırlanması mümkündür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.04.2009 tarihli ve E. 2009/1388 K. 2009/2938 sayılı ilamına göre; “Davacı kiralayanın icra takibinde dayandığı tahliye taahhüdü kira ve aidat borçlarının ödenmesi şartına bağlanmıştır.  Eski Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi hükmü gereği sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa bunun doğal sonucu olarak tahliye taahhütnameleri de şartlı düzenlenebilir. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanır ve icra takibinin de şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir.”

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/11188 E.2016/839 K. sayılı ilamına göre; ‘’Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanunu’nun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun170.maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her ne kadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir. Bu durumda, kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.04.2009 tarihli ve E. 2009/1388 K. 2009/2938 sayılı kararına göre; “Davacı kiralayanın icra takibinde dayandığı tahliye taahhüdü kira ve aidat borçlarının ödenmesi şartına bağlanmıştır. Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi hükmü gereği sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa bunun doğal sonucu olarak tahliye taahhütnameleri de şartlı düzenlenebilir. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanır ve icra takibinin de şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir.’’

Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Kiracının Tahliye Edilmesi

Geçerli bir şekilde yapılmış olan yazılı tahliye taahhüdü varlığı halinde kiracı, taahhütte belirttiği tarihte kiralananı boşaltmalı ve kiraya verene teslim etmelidir. Kiralanan tahliye edilmezse kanun kiraya verene iki seçimlik hak sunmuştur. Kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde isterse icra takibi yoluyla isterse dava açarak kiralananın tahliyesini isteyebilir.

İcra Yoluyla Tahliye

Kiracı, taahhütte bulunduğu tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmazsa; kiraya veren icra yoluna gidebilir. Bu durumda kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurmalıdır. İcra İflas Kanunu’nun 272. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre İcra Dairesi tarafından kiracıya 15 gün içerisinde taşınmazın tahliye edilmesi ve kiralayana teslimini içeren bir ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emrine kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir. Kiracı tarafından itiraz edilen ödeme emrine karşı, kiraya veren İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edilebileceği gibi, genel mahkemelerde tahliye davası da açılabilir.  Eğer kiracı ödeme emrine itiraz etmezse veya itirazı reddedilirse taşınmazın zorla tahliyesi gerçekleştirilir ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.

Dava Yoluyla Tahliye

Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmezse kiraya veren dava yoluna gidebilir. Bu durumda kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak zorundadır.

SONUÇ

Kiraya veren ile kiracı arasında bir tahliye taahhütnamesi hazırlanabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus yazımızda bahsettiğimiz tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşullarına uyulup uyulmamasıdır.  Tahliye taahhütnamesiyle ilgili çıkan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir.

Stj. Av. Emre ÇALIŞKAN

Av. Mustafa Alper KÜÇÜKYILMAZ