KİRA UYARLAMA DAVASI

KİRA UYARLAMA DAVASI

Kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından, beklenmeyen olağanüstü bir durumun meydana gelmesi halinde, kiralayan ya da kiracı mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bu davaya esas olan düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138.maddesinde yer almaktadır.

Aşırı ifa güçlüğü başlıklı TBK’nın 138.maddesi uyarınca, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Madde metninden de görülebileceği üzere, kira uyarlama davası açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

·      Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmiş olmalı,

·      Bahse konu olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmalı,

·      Olağanüstü durum nedeniyle ifanın istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olmalı,

·      Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira uyarlama davası açılamamaktadır.

Kira Uyarlama Davasını Kim Açabilir?

Kira uyarlama davasını kiralayan da kiracı da açabilmektedir. Kiralayan, taşınmazın değerinin arttığı, enflasyon sebebiyle belirlenen kira bedelinin çok düşük kaldığı; kiracı ise ifa güçlüğüne düştüğü (örneğin, pandemi zamanında birçok işyerinin gelir elde edememesi) gibi sebeplerle bu dava yoluna başvurabilmektedir.

Kira Uyarlama Davası Açma Süresi

Kira uyarlama davası açmak için bir süre şartı bulunmamaktadır. Olağanüstü durumun meydana gelmesinin akabinde bu dava açılabilmektedir. Ayrıca kira tespit davası açmak için gereken 5 yıllık süre, uyarlama davalarında aranmamaktadır. Ancak 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için uyarlama davası açılamamaktadır.

Kira Uyarlama Davasında Harç ve Görevli Mahkeme

Kira uyarlama davalarında nispi harç alınmaktadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca, uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç hesaplanmaktadır.

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyarlama davası açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir.

Kira Uyarlama Davasında Geçmişe Dönük Talepte Bulunulabilir mi?

Kira uyarlama davası, ileriye dönük etki eden bir davadır. Davacı ancak dava tarihi itibariyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bu dava sonucunda, geçmiş kira bedellerine etki eden bir karar verilememektedir.

Av. Mustafa Alper KÜÇÜKYILMAZ