KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR ÜZERİNE

Av. Mustafa Alper KÜÇÜKYILMAZ

Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesi Kira Sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Şeklinde ifade etmiştir. Kira sözleşmesi, mülk sahibi ile kiracı arasında şartlar ile birlikte kiralanan mülk için genel koşulları belirlemektedir. 

Kiralanacak olan mülkün cinsi, adresi, mülk sahibi ile kiralanacak mülkün adresi ve iletişim bilgileri, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi ile birlikte kira bedeli sözleşmeye yazılır. Kiralanan mülk içinde yapılacak tadilatlar, kiranın yatırılacağı banka hesabı bilgileri gibi diğer hususlar da sözleşmede maddeler halinde sıralanır. Kira sözleşmesi iki nüsha düzenlenmeli ve her iki tarafta da kalmalıdır. 

Kiralanan taşınmazın, sözleşme süresinin bitiminden önce geri verilmesi hali “Erken Tahliye” olarak tanımlanmaktadır. Erken tahliye halinde; Kira süresi dolmadan önce kiralananı boşaltan kiracının kira bedeli yönünden sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süreye kadar devam eder. Örneğin; Ankara Ayrancı semtinde bir konut en çok iki ay içersinde kiraya verilebiliyorsa, kiracı da bu iki aylık kiradan sorumlu olacaktır. Ancak tüm çabalara rağmen dört ayda kiraya verilebilmişse, kiracı da dört aylık kiradan sorumlu olabilecektir. Kiralananın sözleşmeden önce geri verilmesi halinden kaynaklanan sorumluluk, tüm kira sözleşmeleri için geçerli olacaktır.  

Halk arasında Depozito olarak da bilinen kira ilişkisinde Güvence Parası, Türk Borçlar Kanunu madde 342’de düzenlenmiştir. Güvence, sözleşme hükümlerinin yerine getirileceğine ilişkin olarak, borçlu tarafından alacaklıya verilen para veya para, senet, rehin, teminat mektubu gibi değerleri ifade eder. Kira ilişkisinde, kavramın yapısına uygun olarak güvence, kiracı tarafından kiralayana verilir. Buradaki amaç, kiracının kira bedeli dışında yerine getirmediği edimden doğan borcunun güvenceden karşılanmasıdır. 

Kira ilişkisinde Hava Parası, yasada tanımı yapılmamış olmakla birlikte, uygulamada kavram olarak kabul edilmektedir. Kiraya veren tarafından kira bedeli dışında alınan para olarak ifade edilmektedir. Her ne kadar 343. Maddede, konut ve işyeri kirasında hava parası alınması yasaklanmışsa da, kiraya verenin erken tahliye amacıyla kiracıya vermek istediği hava parası bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Çünkü bu kavramla korunmak istenen kiralayan değil, kiracıdır. Öte yandan, Türk Ticaret Kanunu’nun 11. Maddesine göre, bir işletmenin devri sırasında, işletme değeri olarak verilen para geçerli sayılmakla birlikte, kira ilişkisinde işletme değeri söz konusu değildir. Uygulamada İşletme Değeri; ticarette ün kazanmış bir müessesenin başkasına devri halinde mevcut üne neden olan manevi değer veya müessesenin bulunduğu yörenin onur ve önemine karşılık olmak üzere ödenen bedel olarak tanımlanmaktadır. Bu sebepten dolayı kira ilişkisinde işletme değeri, hava parası olarak nitelendirilemez. 

Kirada hapis hakkı, taşınmaz mal kirasında, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin, kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerine mahkeme kararı ile el koymasıdır. Bundaki amaç, el konulan taşınırların ödenmemiş olan kira parasına sayışılması değil, bu taşınırların güvence olarak elde tutulmasıdır. Kiraya veren ancak, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi yönünden hapis hakkını kullanabilir. 

Kirada Ceza Koşulu, taraflardan birinin sözleşme hükümlerine aykırı davranması halinde, karşı tarafa ödenmesi kararlaştırılan ödemedir. Türk Borçlar Yasasının 179. Maddesinde, sözleşmelerde seçimlik veya ifaya ekli yahut caymaya dayalı ceza türlerinden herhangi birinin uygulanabileceği hususuna yer verilmiştir. Bu genel kural yönünden kira ilişkisinde yasaklama bulunmadığı halde, yasanın konut ve çatılı işyeri kirasıyla ilgili 346. Maddesinde, kiracı yönünden kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin hükmünün geçersiz olacağı ifade edilmiştir. Bu duruma göre, 346. Maddede sözü edilen yasaklama dışında, tüm kira türlerinde ceza koşuluna yer verilmesi mümkündür. Bu konuda uyuşmazlığa düşülmesi üzerine, hakkın dava yoluyla tespiti gerekecektir. 

Eşlerin birlikte oturmaları amacıyla kiralanan taşınmaz, Aile Konutu olarak kabul edilmektedir. Buna ilişkin kira sözleşmesi eşlerden biri tarafından imzalanmış olsa bile sözleşmede imzası bulunmayan eşin durumu kiralayana yazılı şekilde bildirilmesi halinde, kendisi de sözleşmenin tarafı sayılır. O nedenle kiraya veren sözleşmeyi feshetmek istediği takdirde fesih bildirimini her iki eşe de göndermesi gerekir. Öte yandan, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini, eşlerden biri, diğerinin rızası olmadıkça değiştiremez ve feshedemez. 

Kira sözleşmesinin İmar ve İnşa Nedeniyle Feshi sadece konut ve işyeri kirasıyla ilgilidir. Eğer kiralananın yeniden imar ve inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işlemlerin gerçekleştirilmesi de kiralananın kullanılmasını imkansız hale getirerek boşaltılmasını gerektiriyorsa, bu durumda kiralayan, süre sonunda sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilecektir. 

Kiracının, kanunda aranan şartlar çerçevesinde mülk sahibi olması da kira sözleşmesinin feshi nedenidir. Ancak bu tür fesih sadece konut kirasına özgüdür. Kanuni düzenlemeye göre; kiracının kendisinin yahut birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde, oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde, kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi dava açarak sonlandırma hakkını kullanabilecektir. 

İlgili Yargıtay Kararı 

Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumlu Olduğu Azami Miktar ve Kefalet Tarihine İlişkin El Yazısı ile Yazılmış Bir İbare Bulunmaması 

Yargıtay 12. Hukuk Dairesine göre, “Alacaklı tarafından asıl borçlu ve kefiller aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine vaki itiraz üzerine alacaklının icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince; itirazın kaldırılması ve tahliyeye hükmedildiği, asıl borçlu ve kefil tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; istinaf başvurularının esastan reddine karar verildiği görülmektedir.

6098 Sayılı Kanun TBK'nin kefalet sözleşmesinde şekil şartını düzenleyen 583.maddesi “Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.” hükmünü içermektedir.

Somut olayda, takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15.03.2018 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.03.2018 tarihli olmakla, 6098 Sayılı TBK'nin yürürlüğe girmesinden sonra imzalandığından TBK'nun kefalete ilişkin hükümlerinin uygulanması gerektiği açıktır.Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibare bulunmamaktadır. Bu durumda TBK'nin 583.maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadan yapılan kefalet sözleşmesinin geçersiz olduğu anlaşılmaktadır. O halde, mahkemece davalı kefil B.M. hakkındaki davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde adı geçen kefil hakkında da itirazın kaldırılması ve tahliyeye dair karar verilmesi ve istinaf başvurusunun Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddedilmesi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.” denilmektedir. (Y. 12.HD. Esas no: 2022/2412, Karar No: 2022/4800, Karar Tarihi: 19.04.2022). 

Kaynakça: 

Aydemir E./Memiş Y./Ruhi, A./Uçakhan, S./Bahadır, Ç.: Hukuk Davaları, Ankara, 2016 

Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019. 

Öztan, B.: Medeni Hukukun Temel Kavramları, Ankara 2019. 

Yargıtay Kararları.