İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve devamındaki maddelerde düzenlenen şartların sağlanması durumunda kira ilişkisi dava yoluyla da sona erdirilebilir. Dava yoluyla tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş olmakla birlikte kanunda yer almayan özel bir sebebe dayanarak dava açılması ve kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Kanunda sayılan özel sebeplere yenileri eklenemez ve bu sebepler sözleşme ile kiracının aleyhine değiştirilemez. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılabilir. İlki, Türk Borçlar Kanunu 350.maddesinde düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır. İkincisi ise, Türk Borçlar Kanunu 351. Maddesinde düzenlenen yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasıdır.

Kanunda sınırlı sayıda olan kiracının tahliye sebeplerinden birisi  İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Davasıdır ve Türk Borçlar Kanunu m.350/1’de düzenlenmiştir.  Türk Borçlar Kanunu 350/1. : ‘’Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,’’ şeklinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyerinin tahliyesi için kiraya verenin, eşinin, altsoyu/üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sulh hukuk mahkemesinde açacağı dava ile kiralananın tahliyesini sağlayabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için bazı şartların oluşması gerekir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI

İHTİYACIN VARLIĞI VE NİTELİĞİ

Kiraya verenin (malikin) ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için; Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu konut ihtiyacının mevcut olması gerekir. Konut ihtiyacının devamlılık arz etmesi gerekir. Konut ihtiyacının hali hazırda mevcut olması gerekir, ileride doğabilecek bir konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılamaz. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/8261 E, 2005/9755 K sayılı kararına göre, ‘’kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz. Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.’’ Bu Yargıtay Kararına göre, kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz. Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

Konut ihtiyacının geçici değil uzun süreli olması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2007/10759 E., 2007/13295 K., 04.12.2007 tarihli kararında: “(…) Davacı yurtdışında ikamet etmekte ve yabancı biriyle evlidir. Ülkeye geldiğinde kullanmak üzere konut ihtiyacı nedeniyle açtığı davada ihtiyaç sebebi geçici olup bozmayı gerektirmiştir.”

Kiraya verenin kardeşinin konut ihtiyacının olması sebebiyle de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/12439 E., 2014/12928 K., 24.11.2014 tarihli kararında: “(…) Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralanın tahliyesini istemiştir. TBK’nın 351. maddesinde, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş, TMK’nın 364. maddesinde ise kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle, TMK hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceği kabul edilmelidir...”

Yargıtay’ın güncel kararlarına göre, kiraya verenin kirada oturmasını, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için yeterli saymaktadır. Yargıtay kiraya verenin illa tahliye tehdidi altında bulunmasını aramıyor. Aynı şekilde, kiracı sıfatına sahip olmaksızın, bir yakını ile birlikte ve ona ait evde oturması halinde, ihtiyaç şartının gerçekleştiği kabul edilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1050 E. , 2018/2136 K. sayılı kararında: İntifa hakkı sahibi ..., 01.04.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile taşınmaza olan ihtiyacını davalıya bildirmiş, yargılama aşamasında ise halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacının kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabittir. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.’’

İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI

İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında tahliye kararının verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu sebebin varlığının ispat yükü, tahliye davası açmış olan kiraya verene aittir. İhtiyacın varlığı her türlü hukuki delille ispat edilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1050 E. , 2018/2136 K. sayılı kararında: ‘’İçtihat Davacıların ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince; İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/814 K. 2012/4701 T. 22.03.2012 tarihli kararına göre de  Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m. 350). Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir.

İhtiyaç sebebinin gerçek ve samimi olması gerektiğini söylemiştik, işe yakınlık sebebiyle açılan ihtiyaç davasında yargıtay ihtiyacın samimi olmadığı gerekçesiyle tahliye davasını reddetmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2003-6-590 K.2003-533 T.01.10.2003 tarihli kararına göre: “...İhtiyaç iddiasının kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kanıtlanması gerekir. Davacı müvekkilinin halen oturduğu Bilkent semtinin iş yerine, şehir merkezine ve çocuklarının okullarına uzak olduğunu, gidip gelmesinin zorluk arzettiğini ve külfetli olduğunu, iş yerine ve okullara yakın olan kiralananda oturmak istediğini iddia etmiş ise de Ankara gibi her türlü ulaşım imkanı olan bir şehirde konutun iş yerine uzak oluşu tahliye sebebi sayılamaz. Bu bakımdan ihtiyaç iddiasının varlığı kabul edilemeyeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur...”

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi E.2001-2818 ,K.2001-2994, T.12.04.2001 tarihli kararına göre: “...İhtiyaca dayalı tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve zorunlu olması gerekir. Davacı eşinin ve kızının iş yerine halen oturdukları konutun uzak olduğunu ileri sürerek tahliye isteminde bulunmuşsa da her türlü ulaşım imkanı olan bir şehirde konutun iş yerinden uzak oluşu zorunlu bir ihtiyaç sayılamayacağından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır...”

Yargıtay, yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye kararlarını haklı bulmuştur. Türk Borçlar Kanunu 350. Maddesinde öngörülen ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının yazlık ihtiyacı sebebiyle de açılması doğrudur. Yargıtay, yazlık ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarını da konut ihtiyacı kapsamında değerlendirmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/11609 T. 27.10.2014 tarihli kararına göre0: “ Davacı yazlık konut ihtiyacına dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmiş, Mahkemece yazlık konut ihtiyacının gerçek anlamda konut ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının reddine karar verilmiştir. TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak davaya konu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi E.1991-2665, K.1991-3099, T.06.03.1991 tarihli kararında: ‘’Kendisinin, eş ve çocuklarının konut ihtiyacı için kiralayana ve uygulama ile mal sahibine tahliye hakkı tanınmıştır. Buradaki konut ihtiyacı geçici olmayıp sürekli bir ihtiyaçtır. Bunca senelik uygulamalar da bu doğrultuda sürdürülmüş, geçici ihtiyaç tahliyesi sebebi kabul edilmemiştir. Ancak, yazlık ihtiyaçları için bir ayrıcalık tanınmış, bugünkü yaşam tarzında yazlık ihtiyacı sürekli konut ihtiyacının devamı olarak kabul edilmiştir. Olayda bu esaslar incelenmeden tahliye kararı verilmesi isabetli görülmeden hükmün bozulması gerekmiştir.’’

Yargıtay kararlarına göre, reşit oğluyla birlikte yaşayan kiraya veren, reşit oğlunun konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi E.1998-8324, K.1998-8564, T.19.10.1998 tarihli kararına göre: ‘’ Davacının reşit oğlu ile birlikte kendine ait bir evde oturduğu sabittir. Reşit olan çocuklar anne ve baba ile birlikte oturmaya zorlanamayacağına göre ayrı bir evde yaşamak istekleri ihtiyacın haklı olduğunu gösterir. Bu durumda oturulan evin reşit olan çocuğa bırakılıp, kiralananda kendilerinin oturacağını bildiren davacının tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi hatalı olmuştur.’

Yargıtay bir kararında, davacının oturduğu ev ile ilgili yıkım kararı olması ve davacının yazlık eve geçici olarak geçmesi nedeniyle ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun kabul edilmesi yönünde karar vermiştir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, E.2018/1057, K.2018/1859, T.01.03.2018 tarihli kararında: ‘’ Davacı, halen eşi adına kayıtlı taşınmazda oturduğunu, bu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, kiralanan konuta ihtiyaçları bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve...' da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/1904 K. 2015/2175 T. 04.03.2015 tarihli kararına göre, ihtarnamede belirtilenden farklı bir gerekçenin dava dilekçesinde ileri sürülmesi, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı anlamına gelmez. Buna karşılık dava dilekçesinde ileri sürülmeyen bir sebebin sonradan ileri sürülmesinin mümkün olup olmadığının ve mümkünse nasıl olmasının gerektiğinin tespiti gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/17341 K. 2013/1199 T. 29.01.2013 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6520 K. 2017/17028 T. 05.12.2017 sayılı kararlarına göre, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında, başlangıçtaki ihtiyaç sebebinin sonradan değiştirilmesi Yargıtay’a göre mümkündür. İhtiyaç sebebinin dava sırasında değiştirilmesi, ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez.

 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 1998/5205 K. 1998/5257 T. 15.06.1998 tarihli kararına göre; “…Davacının işsiz olduğu, ihtiyacında kullanmak üzere kiralananı satın aldığı tartışmasızdır. İhtiyaç sebebinin önce market işletmeciliği olarak bildirilip; sonra emlakçılık yapılacağı şeklinde değiştirilmesinin ihtiyacın samimi olmadığı şeklinde değerlendirilemeyeceği gibi... ”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6520 K. 2017/17028 T. 05.12.2017 tarihli kararında “…Davada ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi mümkündür …” şeklinde hüküm verilmiştir.

Başlangıçtaki ihtiyaç sebebinin sonradan değiştirilmesi mümkün olmakla beraber, yargı kararlarında ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi için ıslaha (veya karşı tarafın rızasına) ihtiyaç olup olmadığı konusunda farklı görüşler vardır.  Yargıtay’ın kiralananın ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında, ıslah olmaksızın (veya karşı tarafın rızası aranmaksızın) ihtiyaç sebebinin değiştirilebileceği yönündeki kararlar şunlardır:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi , E. 2014/8982 K. 2014/9676 T. 11.09.2014 tarihli kararına göre: ‘’...Dava, konut ihtiyacı nedenine dayalı olarak açılmış olup, daha sonra yargılama sırasında konutun yazlık olarak kullanılacağının belirtilmesi HMK 141. Maddesine aykırılık olarak değerlendirilemez...’’

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi , E. 2012/17341 K. 2013/1199 T. 29.01.2013 sayılı kararına göre: ‘’...davaya konu işyerinin 4 bölümlü bitişik basit yapılardan oluştuğu, taşınmazın devamında benzer ticari yapılar yer aldığı, kiralananda halen ihtiyaçlının yapmak istediği işin yapıldığı, tahliyeye konu işyerinin ihtiyaçlının evine daha yakın ve sahibi olduğu diğer işyerlerine göre daha geniş ve büyük olduğu, ayrıca işyerinin iskansız olması sebebiyle perakende gıda ve tütün mamulleri satışı konusunda belediyeden işyeri ruhsatı alınamayacağı belirtilmiştir. Bilirkişi raporundaki bu açıklama üzerine davacı vekili ihtiyaç sebebini değiştirmiş ve davaya konu işyerinde tekstil, hediyelik eşya ve halı satımı yapacaklarını bildirmiştir. Mahkemece hüküm gerekçesinde, başlangıçta bildirilen ihtiyaç sebebinin sonradan değiştirilemeyeceği değerlendirilmiş ise de açılmış bir davada ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi mümkündür. Zira bu yolla davanın nitelik ve sebebinin ve konusunun değiştirilmesi söz konusu olmamaktadır...’’ denilmiştir.

Yargıtay’ın kiralananın ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında, ıslahla (veya karşı tarafın rızası alınarak) ihtiyaç sebebinin değiştirilebileceği yönündeki kararlar ise aşağıda gösterilmiştir:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2002/4566 K. 2002/4697 T. 08.07.2002 tarihli kararına göre: ‘’...Yapılan keşif sonucunda bilirkişi raporunda, kiralananın halen davalı tarafından kahvehane olarak kullanıldığını, ihtiyacı karşılayabilecek nitelikte ve yapılacak işe uygun olduğunu belirtmiş ise de ilçe Emniyet Müdürlüğü kiralananın okula yakın olması nedeniyle yeniden başvuru halinde burası için işletme ruhsatı verilmeyeceğini bildirmiştir. Bunun üzerine davacı 31.1.2002 ve 12.3.2002 tarihli duruşmalarda oğlunun kiralananda akvaryumculuk işi yapacağını ihtiyacın buna hasredildiğini beyan etmiştir. Nitekim, ihtiyaçlının su ürünleri üzerine eğitim aldığı dosyaya sunulan belgelerden anlaşılmaktadır. Davacının talebini ıslah etmesi her zaman mümkün olup, karşı tarafın muvafakatine da bağlı değildir. Kiralananda yapılacak iş

ürünün değiştirilmesi davacının samimi olmadığını göstermez. Bu durumda mahkemece kiralananın ıslah ile belirlenen işe uygunluğunun araştırılarak, tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi ile davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken...’’ denilmiştir.

Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davasında ihtiyaç sahibi kişi değiştirilebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2006/6593 K. 2006/8761 T. 19.9.2006 tarihli kararına göre: ‘’...Davacının keşide ettiği ihtarnamede kendi işyeri ihtiyacı ileri sürdükten sonra davayı eşinin ihtiyacı için açması samimiyetsizliğine delil olamaz. Kaldı ki açılmış olan dava sırasında dahi davalının kabulüne bağlı olmaksızın ihtiyaçlı kişi değiştirilebilir...’’

TAHLİYE DAVASININ SÜRESİNE UYGUN OLARAK AÇILMASI

Tahliye davasının açılabilmesi için belirli süreli sözleşmelerin sonundan itibaren bir ay ve belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ile fesih bildirimi için öngörülmüş olan sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde davanın açılmış olması şartı öngörülmektedir.

Davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiği için sonraki kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir. Bu nedenle süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekir. Bu konuyla ilgili Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, E.2017/4069, K.2017/11195, T.06.07.2017 tarihli kararı şöyledir: ’’ Davacı vekili, taraflar arasında 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıların bu sözleşmeye dayalı olarak davacıya ait konutta kiracı olduklarını ancak müvekkilinin ağır rahatsızlıkları nedeniyle hastaneye bağımlı yaşadığını ve evinin bulunduğu Beylikdüzü adresinden tedavi gördüğü hastanelere ulaşımın zor olduğunu bu nedenle kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek davalıların taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, zaruri ve samimi ihtiyaç nedeniyle davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.’’

YENİDEN KİRAYA VERME YASAĞINA AYKIRILIK HALİNDE TAZMİNAT DAVASI

Türk Borçlar Kanunumuzun 355/1. fıkrası uyarınca kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi halinde 3 yıllık bir süre müddetince yeniden kiraya verme yasağının devreye gireceğinden yukarıda detaylı olarak bahsetmiştir. Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesinin 3. fıkrasında ise bu yasağın yaptırımı düzenlenmiş bulunmaktadır: "Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle dava açmadan kiracıya konutu boşaltırsa kiracının tazminat hakkı bulunmaktadır. Tazminat alınabilmesi için icra dairesi vasıtasıyla kiracının evi boşaltması gerekmektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, E.2019-1015, K.2021-1717, T.13.07.2021 tarihli kararı şu şekildedir: ‘’ Kira sözleşmesinin hukuken sona ermesi için sözleşmenin kiraya veren yada kiracı tarafından veya mahkeme tarafından feshedilmesi bunun yanında mecurun fiilen boşaltılıp anahtarın kiraya verene teslimi gerektiği, fesih ve tahliye halinde sözleşmenin sona ereceği, bu tarihe kadar sözleşmeden kaynaklanan borçların devam edeceği, dava dilekçesine göre tahliye kararından sonra taşınmazın kiracı tarafında tahliye edilerek teslim edildiği, icra marifetiyle boşaltılmadığı, 25/08/2017 tarihinde fesih ve ihbarname düzenlenerek karşılıklı borçların rızaen sona erdiği, İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konutun başka bir şahsa kiraya verilmesi durumunda yasanın ön gördüğü tazminatın cebri icra yoluyla mecurun fiilen boşaltılması koşuluna bağlı olduğu, yargılama konusu olayda cebri icra marifetiyle bir tahliye bulunmadığı, bu nedenle tazminat davasının reddi gerektiği anlaşılmıştır. Daire ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

Stj. Av. Emre ÇALIŞKAN 

Av. Mustafa Alper KÜÇÜKYILMAZ