AİDAT YAN GİDER ÖDEMEYEN KİRACIYA TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ YAPILMASI

İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 59.HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO               : 2024/4411

KARAR NO               : 2025/3131

İSTANBUL ANADOLU 9. İCRA HUKUK MAHKEMESİ

2023/814 E., 2023/889 K. Ve 28/12/2023 tarih

İtirazın Kaldırılması Ve Tahliye

 Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ :

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalının, müvekkilinin kiralayanı olduğu taşınmazda kiracı olduğunu, davalının bağımsız bölümlere ilişkin 2020 yılı Mart ayından 2023 yılı Ağustos ayına kadar ortak gider borçlarını ödememesi üzerine bu borçların müvekkili şirket tarafından ödendiğini, davalı kiracıdan buna ilişkin ödeme yapması beklenilse de davalının ödeme yapmaması üzerine aleyhine İstanbul Anadolu İcra Müdürlüğü dosyası ile takip başlattıklarını, davalının süresinde borca itiraz edip takibin durduğunu, takip konusu ortak gider borçlarını da ödemediğini belirterek, icra takibine itirazın kaldırılmasına ve davalı borçlunun taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın sulh hukuk mahkemelerinde açılmasının gerektiğini, kira sözleşmesinde kiraya veren iki şirketin bulunduğunu, zorunlu takip arkadaşlığının söz konusu olduğunu, site yönetimi tarafından ortak giderlerin tahsil edilebileceğini, müvekkilinin aidat ve ortak gider ödemelerini yönetime yaptığını beyan ederek açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesince; "Tüm dosya kapsamından; İstanbul Anadolu İcra Müdürlüğü'nün dosyası ile davacı tarafından davalı aleyhine tahliye talepli olarak adi kiraya ve hasılat kirasına ilişkin takip başlatıldığı, davalının yedi gün içinde borca itiraz edip takibin durduğu, kira alacağı olarak ortak gider rücu bedelinin talep edildiği, ancak ortak gider rücu alacağının kira alacağı niteliğinde olmadığı, İİK 269. Maddesi uyarınca adi kiraya ve hasılat kiralarına mahsus haciz yolu ile tahliye kararı vermek için kira borcunun ödenmemesi gerektiği, takibe konu edilen alacak kira borcu niteliğinde olmadığından" gerekçesiyle; "Açılan davanın reddine" şeklinde hüküm kurulmuştur.

 Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Yerel mahkeme tarafından, dava dilekçeleri dahil incelenmediğini ve hatalı yargılama yapılarak eksik inceleme neticesinde karar verildiğini, davalı kiracı tarafından, kullanmakta olduğu iki adet bağımsız bölüme ilişkin ortak gider alacaklarını, site yönetimine ödemediğinden dolayı, iş bu alacaklar davacı tarafından kiracıya rücu hakkı saklı tutularak site yönetimine ödendiğini ve akabinde davalı kiracıdan tahsili ve temerrüt sebebiyle tahliyesi istemli icra takibi başlatıldığını, dava ve icra konusu edilen alacağın kira alacağı olmadığını, davacı tarafından ödenmiş olunan ve rücuen kiracıdan talep edilen ortak gider alacakları olduğunu, 28.12.2023 tarihli duruşmada alınan beyanlarında "Müvekkilim, aidat ısınma ve diğer bedelleri ödemiştir. Buna ilişkin takip yaptık" denildiğini, kira alacağından bahsedilmediğini, yerel mahkemece yanlış ve hatalı karar verildiğini, yerel mahkemenin hatalı tespit ve değerlendirmesinin aksine TBK 315. Maddesinde "Kiracının Temerrüdü"nü düzenlendiğini, buna göre temerrüdün yalnızca kira alacaklarından değil, yan giderler bakımından da oluşabileceğini, mevzuat, doktrin ve içtihatlardan da açıkça görüleceği üzere, ortak gider alacakları yönünden de temerrüte ilişkin hükümlerin uygulanacağını, ortak gider borçlarını ödemede temerrüde düşen kiracı yönünden rücu ve tahliye istemli yargılama yapılabileceğini ve işin esasına girilerek karar verilmesinin gerektiğini, davalı yan iki bağımsız bölümün ortak gider alacaklarını site yönetimine ödemediğini, ödemelerin müvekkili şirket tarafından site yönetimine yapıldığını, bunun akabinde davalı şirkete, iş bu bedellerin gecikme tazminatı, faizi ile birlikte rücuen ödenmesi ve taşınmazdan tahliyesi istemli icra takibi başlatıldığını, İcra takibine davalı şirketin itiraz etmesi neticesinde de, davalı şirket tarafından kira akdine ve kira akdinde bulunan imzasına itiraz etmemesinden dolayı, İİK 68 belgelerinden sayıldığından dolayı itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açıldığını, davacı tarafından yapılan ödemelerin sabit olduğunu, davalı yan davacı şirkete işbu bedeller yönünden ödeme yaptığı iddiasının bulunmadığını, davalı şirket tarafından sunulan ödeme dekontlarının olmadığını, davalı kiracının bu yönden temerrüte düştüğünün sabit olduğunu, yerel mahkemece yargılama yapılarak davanın kabulüne, itirazın kaldırılmasına, icra inkar tazminatına hükmedilmesine, davalının taşınmazdan tahliyesine karar vermesi gerekirken, dava konusu olayı hukuka ve akla izah edilemeyecek biçimde değerlendirerek davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu beyanla kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE;

Tüm dosya kapsamı uyarınca; Uyuşmazlık, icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ile kiralananın İİK'nın 269. maddesi ile TBK nın 315. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyesi istemine ilişkindir.

 İcra takibinin incelenmesinde; bağımsız bölümlere ilişkin ortak gider bedelinin tahsilinin talep edildiği, örnek 13 ödeme emrinin borçluya 12/08/2023 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun süresinde borca itiraz ettiği, davanın süresinde açıldığı görülmüştür.   

2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nun kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin 269. maddesi gereğince; "Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu'nun 260. ve 288. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. ve 362.) maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62'nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır..."

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 314. maddesi; "Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür." Aynı Kanunun 315. maddesi, "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar." hükmünü içermektedir.

Taraflar arasında 01/08/2018 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi ulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 9. maddesinde "Genel Gider Katkı Payı ve Ödeme Şekli" başlıklı bölümünde "İşbu sözleşme anlamında "Ortak Alan" deyimi sadece mecurun giriş kapısında bulunan asansör alanını ve otopark alanını ifade eder. Ayrıca ortak kullanıma sunulan Elektrik, doğalgaz, ısıtma, aydınlatma, soğutma, su, havalandırma santrallerinin ve bunların her türlü dağılım şebekelerini ve su kanalları ile teferruatlarını ve mütemmim cüzleri ile merdivenleri, yangın merdivenleri alanını, müşterek kullanmaya ayrılmış ekipmanları, aletleri, cihazları kapsar. Tüm bu alanların kullanılabilir bir hale getirilmesi KİRAYA VEREN'in sorumluluğundadır. Ortak kullanım yerlerinden KİRACI müstahdem ve yardımcı şahıslar, müşteriler ve ziyaretçiler KİRAYA VEREN'in yönetiminin belirleyeceği ve KİRACI'ya tebliğ edeceği İşletme Yönetmeliği uyarınca yararlanabilir ve bunları kullanabilir.

Kiralanan katlara münhasır olmak üzere buna bağlı ortak yerlerin bakım onarım giderleri ile kiralanan mahallerin ve buna bağlı ortak yerlerin ısıtma, soğutma, havalandırma, her türlü enerji, sigorta resmi harç ve rüsum türünden (Gelir ve Kurumlar Vergisi hariç) giderleri ortak alanlar ve şeylerle ilgili giderler yönetim planında belirlendiği şekilde aidat olarak bina yönetimine ödenir.

Kiralanan yerin iç elektrik ve su kullanım bedelleri KİRACI'nın ilgili idareden aboneliği alması suretiyle bağımsız olarak idareye, abonelik alınmayan durumlarda ise sayaç Ölçüm(süzme sayaç takılacak) metotlarıyla belirlenerek KİRACI tarafından YÖNETİM veya KİRAYA VEREN'e fatura karşılığında ayrıca ödenecektir.

KİRACI, KİRAYA VEREN'den herhangi bir temizlik, güvenlik, danışma, personel vb hizmet almayarak, sözkonusu mecuru ayrı ve bağımsız bir birim olarak düşünerek, binanın genel işletmesine ve aykırı olmamak kaydıyla bu hizmetleri de kendi personeli vasıtasıyla sağlamakta özgürdür. Bu durumda KİRACI sadece Dış bahçe aydınlatma ve temizlik, otopark temizlik ve güvenlik, kendi kullanımına tahsis edilmiş olan asansör vb teknik teçhizatın bakım ve servis bedelleri, kendi payına düşen ısıtma ve soğutma hizmetleri ile binanın genel teknik teçhizatından kendi kullanımına düşen pay oranında sorumlu olacaktır. Zamanında ödenmeyen ortak gider ve KDV'si için aylık KMK belirlenen faiz uygulanacaktır. Ayrıca bu giderlerin ödenmemesi halinde yönetim verilen hizmeti durdurmaya da yetkilidir. Ayrıca KİRACI'nın bu giderleri ödememesi veya geciktirmesi aktin esaslı unsurlarından birine muhalefet teşkil eder ve KİRAYA VEREN bu durumda haklı fesih ve tahliye talep edebilir." düzenlemesi yer almaktadır. Buna göre aidat bedellerinden kiracı sorumludur. Ancak, kiraya veren, apartman yönetimine kendi ödediği aidat bedelleri için kiracıya rücu edebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.12.2021 tarih ve 2017/(6)8/1918 E. - 2021/1707 K. sayılı ilamında da işaret edildiği üzere; İcra ve İflas Kanunu'nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiş olup 818 sayılı Borçlar Kanunu'na (BK) göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya ödeme emri ile BK'nın 260 veya 288. [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 veya 362] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği halde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir. TBK'nın 314 ve 315. maddelerinde kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrüdü düzenlenmiş (Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı akdin feshini isteyebilir.) olup kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir. (Yargıtay 12. HD'nin 2024/524 - 3075 E.K. Sayılı kararı)

Davalı/kiracı, TBK'nın 314 ve TBK'nın 315. maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödediğini İİK'nın 269/c maddesinde belirtilen yazılı belgeler ile ispatlamak zorundadır.

Buna göre; takip konusu kira sözleşmesinin yukarıda anılan maddesinde düzenlenen ortak giderler için de adi kira ve hasılat kiralarına dair ilamsız icra takibi yapılabileceğinden, İlk Derece Mahkemesinin aksi yöndeki gerekçesi doğru bulunmadığından ilk derece mahkemesince işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, davanın reddine karar verilmesinin yerinde olmadığı anlaşılmıştır.

Ayrıca, kira sözleşmesinde kiralayan olarak ... San. Tic. Ltd. Şti. (eski unvanı A.Ş.) dışında yer alan...İnşaat ve Yatırım Geliştirme San. ve Tic. A.Ş.'nin davada davacı olarak yer almadığı, kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan olması halinde tahliye talep edilebilmesi için kiralayanların tümü yönünden takip başlatılması gerektiği ve kiralayanlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu ve tahliye koşullarının oluşup oluşmadığı ile davacı kiralayanın payına düşen aidat bedelinin talep edilip edilmediği hususu detaylı ve ayrıntılı şekilde irdelenip araştırılarak ve gerekli görülmesi halinde bilirkişi raporu da alınmak suretiyle karar verilmesi, yine borçlunun borca itirazının süresinde olup olmadığının denetlenmesi ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan sebeplerle, ilk derece mahkemesince, işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre hukuki değerlendirmede bulunulması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi isabetli olmadığından, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a-6. maddesi gereğince davacının istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM        : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

 1-Davacının istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-a-6. bendi gereğince KABULÜ ile, İstanbul Anadolu 9. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2023/814 Esas - 2023/889 Karar sayılı, 28/12/2023 tarihli kararının KALDIRILMASINA,

2-Dosyanın Dairemizin yukarıdaki kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

 3-Davacının yatırdığı istinaf peşin karar harcının talep halinde kendisine İADESİNE,

4-Davacı tarafça yapılan istinaf giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden yapılacak yargılama sonunda verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,

5-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından, davacı yararına istinaf vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 362/1-a maddesi gereğincе KESİN olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 04/06/2025